Loading...
Werkwijze2017-11-07T18:04:25+00:00

Huurovereenkomst wijzigingen

Tijdens de verhuurperiode kunnen aanpassingen van administratieve aard gewenst zijn. Wij verzorgen de juiste afhandeling van bijvoorbeeld wijzigingen in huurovereenkomsten. Alle wijzigingen omtrent huurovereenkomsten worden door 123Wonen Vastgoedbeheer uitgevoerd. Meest voorkomende zaken hieromtrent zijn: wijziging van artikelen in de huurovereenkomst, extra persoon toevoegen op de huurovereenkomst, opstellen van een beëindigingsovereenkomst etc.

Servicekosten administratie

De leveringen en diensten benoemd in de huurovereenkomst dienen jaarlijks verrekend te worden. Wij verzorgen de ‘afrekening servicekosten’ en stellen het nieuwe voorstel op.

Servicekosten

(ook wel leveringen en diensten genoemd in de huurovereenkomst als additioneel voorschot gerekend aan de huurder welke niet wordt benoemd als kale huurprijs) kunnen bestaan uit een voorschot op gas, water en elektra of een CV- onderhoudscontract, vergoeding voor gebruik van stoffering en meubilering, gemeentelijke belastingen etc. Bij elke nieuwe huurovereenkomst controleren wij of er servicekosten afgerekend moeten worden conform het gestelde in de overeenkomst. Op de geplande data agenderen wij de opmaak van deze afrekening. Meestal gebeurt dit elke 12 maanden. Jaarlijks nemen wij de meterstanden op en vragen wij de facturen op bij de verhuurder welke verrekend moeten worden met de servicekostenafrekening. 123Wonen Vastgoedbeheer draagt zorg voor de correcte opmaak van kosten in een overzicht. Deze bespreken wij met u als verhuurder. Na uw akkoord versturen wij het overzicht naar uw huurder. Teveel of te weinig betaalde servicekosten worden geadministreerd en verrekend.

24/7 bereikbaar

Onze kracht is de non-stop aandacht; 365 dagen per jaar, 24 uur per dag zijn wij bereikbaar. Het telefoonnummer van 123Wonen financieel vastgoedbeheer is 088 – 700 99 01 en van technisch vastgoedbeheer is 088 – 700 99 02, deze is altijd bereikbaar. Ook in de avonduren en weekenden voor spoedgevallen zoals onverwachte lekkage, stormschade, CV ketel defecten etc. Hiermee worden uw huurders altijd optimaal bediend op het moment dat de ‘nood aan de man is’ zodat u zorgeloos kunt verhuren en gevolgschade voorkomen wordt.

Financieel overzicht

Maandelijks verstrekken wij aan u een transparante huurafrekening bevattende een gedetailleerd overzicht van de gedane uitgaven en de ingekomen huurpenningen, alsmede een overzicht van de eventuele huurachterstanden. Maandelijks ontvangt u als verhuurder een creditfactuur met daarop benoemd de huurinkomsten voor de komende huurperiode met in mindering gebracht de beheerkosten en de eventuele kosten gemaakt voor technische aangelegenheden verdeeld over het hoge en lage BTW tarief. Verhuurders met meerdere woningen ontvangen een speciale verzamelafrekening. Een overzicht waarop alle woningen, huurders en betalingen staan vermeld inclusief de lopende huurachterstanden en eventuele gemaakte kosten aan technische leveranciers. Dit overzicht wordt verstrekt als PDF en-/of in handig Excel formaat. De betaling en het overzicht ontvangt u maandelijks op uiterlijk de 29de van de vorige of de 4de van de betreffende maand erop.

Minimale wanbetaling door proactief handelen

Wij weten wanbetaling tot een minimum te beperken door de juiste selectie van huurders bij de aanvang van de huurperiode. Toch kan het voorkomen dat een huurder door omstandigheden moeilijk aan de verplichtingen kan voldoen. Wij weten uit ervaring dat wanbetaling tot een minimum te beperken is door assertief handelen zodat uw rendement gewaarborgd is. vastgoedbeheer! De hierna genoemde taken voert 123Wonen Vastgoedbeheer voor u uit indien de huurgelden niet op uiterlijk de 1ste dag van de maand zijn ontvangen. 123Wonen vastgoedbeheer werkt adequaat conform de wettelijke termijnen. Alle handelingen cq. communicatiemomenten worden gedocumenteerd.

Dag 1

Versturen van 1ste herinnering naar huurder. 48 uur de tijd om te betalen.

Dag 3

Versturen van 1ste aanmaning naar huurder 123Wonen Vastgoedbeheer informeert bij uw huurder omtrent de nog verschuldigde huurbetaling. Bij geen gehoor spreken wij een voicemail in. Tevens sturen wij een persoonlijke e-mail herinnering met het vriendelijke verzoek om z.s.m. te reageren en de huurbetaling te voldoen. Nog 24 uur de tijd om te betalen.

Dag 4

Versturen van 2de aanmaning naar uw huurder met daarbij opgenomen de aanmaningskosten ad Euro 25,00. Op deze herinnering wordt tevens verwezen naar de gevolgen van niet tijdige betaling, zijnde het inzetten van het incassobureau. 123Wonen Vastgoedbeheer informeert haar verhuurders continu over de stand van zaken.

Vanaf dag 7

Indien uw huurder ondanks alle inspanningen van 123Wonen Vastgoedbeheer nog niet heeft betaald én er tevens ook geen betalingsafspraak gemaakt is, zal 123Wonen Vastgoedbeheer elke dag een contactmoment agenderen met de huurder. Op het moment dat wij met de huurder gesproken hebben documenteren wij het verweer over het niet tijdig betalen en proberen wij met de huurder tot een betalingsregeling te komen. Wij doen dit in overleg met u als verhuurder en wij houden u volledig op de hoogte van de ontwikkelingen hieromtrent.

Vanaf dag 31

Indien de huurachterstand toch is opgelopen tot 1 volledige maandhuur, is het juridisch toegestaan om een incassobureau in te schakelen. 123Wonen Vastgoedbeheer werkt samen met de incasso – deurwaarderskantoren DAS en Inventa. Beide organisaties zijn gespecialiseerd in het behandelen van huurachterstanden.

De 2e maand

Dag 2 van de 2de maand huurachterstand stuurt het incassobureau namens ons de eerste sommatiebrief per aangetekende post. In deze brief wordt uw huurder gesommeerd om de huurachterstand te betalen binnen 14 dagen om te voorkomen dat een uitzettingsprocedure gestart gaat worden. In de 2de en 3de maand van de huurachterstand heeft het incassobureau reeds het aangetekend schrijven verstuurd en meerdere malen geprobeerd om tot een betalingsregeling te komen. Indien in de 2de maand de huidige huurachterstand niet wordt ingelopen, wordt u door 123Wonen Vastgoedbeheer geïnformeerd over een mogelijke uitzettingsprocedure. (Woningontruiming is bij wet toegestaan indien er tenminste 3 maanden huurachterstand is geregistreerd. Tevens is een uitgebreide documentatie van het gehele dossier benodigd. Uitzetting en ontbinding van de huurovereenkomst geschiedt altijd met tussenkomst van de rechter. Een gerechtelijke uitspraak (het vonnis) volgt binnen 14 dagen na de gerechtelijke procedure. De ontruiming wordt altijd begeleid door een gerechtsdeurwaarder en politie).

De 3e maand

Uiterlijk 2 weken voor het einde van de 3de maand huurachterstand moet de dagvaarding verstuurd worden naar de huurder. 123Wonen Vastgoedbeheer zal de dagvaarding samen met het deurwaarderskantoor verzorgen. Tot dit moment zijn alle inspanningen van 123Wonen Vastgoedbeheer én het incasso- deurwaarderskantoor inbegrepen in uw maandelijkse beheerabonnement. Om een uitzetting te verzorgen is een kort geding benodigd (rechtszaak met spoedprocedure). De kosten van het kort geding zijn circa Euro 750,- (niet inbegrepen in het beheerabonnement.) 123Wonen Vastgoedbeheer vraagt u dit bedrag te voldoen. Deze kosten worden nadien verhaald op uw huurder als de rechter u als verhuurder in het gelijk stelt. (Rechters stellen verhuurders vaak in het gelijk indien de huurachterstand tenminste 3 maandhuren betreft en een correct gedocumenteerd dossier aanwezig is). Uw contactpersoon van 123Wonen Vastgoedbeheer en/of het incassobureau zijn bij de zitting aanwezig. Er zal hoor en wederhoor plaatsvinden. De rechter besluit binnen 2 weken na de zitting, middels het vonnis. Indien uitzetting mogelijk is zal de deurwaarder samen met politiebegeleiding op locatie aanwezig zijn. De woning wordt ontruimd. vastgoedbeheer! In overleg met u als verhuurder kan 123Wonen Vastgoedbeheer een schoonmaakbedrijf en de technische dienst inschakelen om de woning weer te optimaliseren (deze kosten zijn niet inbegrepen in het beheerabonnement). De nog openstaande huurschuld blijft 20 jaar verhaalbaar op uw debiteur huurder. Als verhuurder kunt u beslag leggen op de achtergebleven boedel van de huurder. Het incassobureau zal iedere 3 maanden monitoren of de huurder inkomsten heeft verkregen waarop beslag gelegd kan worden ter aflossing van de huurschuld en de gemaakte gerechtskosten. Ook wordt getracht een betalingsregeling te maken. U wordt de komende maanden en jaren, tijdens de duur van het incassodossier op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen. Zodra er gelden worden ontvangen door het incassobureau, ontvangt u daarvan een afschrift en betaling. (Ervaring leert dat huurders in de eerste twee jaren na een uitzetting niet voldoende inkomsten verkrijgen waardoor aflossing moeizaam is. Echter na het verstrijken van het tweede jaar blijkt dat 90% van de huurschulden versneld worden afgelost binnen de daaropvolgende drie jaren. 90% van de huurders met een wanbetalingshistorie wensen ook een financieel gezond leven op te bouwen zonder schulden waardoor de inspanningen van het incassobureau beloond worden.)

123Wonen financieel beheer

DAS Algemeen

DAS is de specialist in het voorkomen, oplossen en beheersbaar houden van juridische problemen voor particulieren en juridische en financieel-juridische

problemen voor bedrijven en (semi-)overheden. DAS biedt juridische dienstverlening op verzekeringsen factuurbasis, incassodiensten en consultancy

& detachering van juridische en financieel-juridische specialisten. DAS is in Nederland en in Europa de  grootste gespecialiseerde

rechtsbijstandverzekeraar en behandelde in 2012 in Nederland ruim 106.500 zaken op meer dan 40 verschillende rechtsgebieden. -> Daarnaast heeft DAS door de jaren heen meer dan 800.000 vorderingen behandeld voor haar incassoklanten. In Nederland heeft DAS ruim 2.100 medewerkers in dienst, onder wie 630 juridische specialisten en 450 incassospecialisten.

DAS voor 123Wonen

De huur wordt door 123Wonen Vastgoedbeheer elke maand geïncasseerd en huurders die niet tijdig betalen krijgen tot maximaal 2 keer een herinnering. Op het moment dat de huurder zijn verplichtingen alsnog niet (tijdig) voldoet of als huurbetaling helemaal uitblijft, dan krijgt de huurder een zogenaamde “profit letter” vanuit DAS Rechtsbijstand, deze wordt ook wel “nakomingsbrief” of “gentle reminder” genoemd. De brief wordt gestuurd uit naam van DAS maar met het rekeningnummer van 123Wonen Vastgoedbeheer. Op deze manier wordt aan de brief veel lading meegegeven, deze heeft veel impact en de ervaring leert dat huurders dan alsnog snel overgaan tot betaling van de verschuldigde huurpenningen. Als de huurder binnen de gestelde termijn de huurpenningen alsnog voldoet is er niets aan de hand. Voor de huurder is echter wel duidelijk dat bij niet-betaling de stap naar het incassotraject niet gezet hoeft te worden maar zaak al bij het incassobedrijf in behandeling is.

NEEM NU CONTACT MET ONS OP!

Ons team van experts in het vastgoedbeheer staan u graag te woord om meer informatie te geven over wat wij voor u kunnen betekenen.

KOM IN CONTACT